Nachhaltiges Bauen ist heute viel mehr als nur eine Frage des Klimaschutzes. Ein energieeffizienter Neubau kann auch für Kapitalanleger finanziell interessant sein. Besonders attraktiv ist die Kombination aus Effizienzhaus 40 und dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) in Verbindung mit steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten. Wer die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt, kann in den ersten Jahren nach dem Kauf einen erheblichen Teil der Gebäudekosten steuerlich geltend machen.
Bei der KfW läuft dieser Standard offiziell unter der Bezeichnung „Klimafreundliches Wohngebäude – Effizienzhaus 40 – mit QNG“. Neben den Anforderungen an ein Effizienzhaus 40 muss das Gebäude die Kriterien des Qualitätssiegels „Nachhaltiges Gebäude“ in den Kategorien PLUS oder PREMIUM erfüllen. Dabei spielen unter anderem die Treibhausgasemissionen über den gesamten Lebenszyklus, die verwendeten Materialien und weitere Nachhaltigkeitskriterien eine Rolle. Das Gebäude darf nicht mit Öl, Gas oder Biomasse beheizt werden.
Ein weiterer Vorteil ist, dass die KfW im Programm 297/298 für entsprechende Neubauten oder den Ersterwerb derzeit einen Förderkredit von bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit bietet. Informieren Sie sich frühzeitig über die Förderung und sprechen Sie bereits vor Abschluss des Kaufvertrags mit Ihrem Finanzierungspartner.
Für Kapitalanleger ist insbesondere die Sonderabschreibung nach § 7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) interessant. Sie ermöglicht bei neuen Mietwohnungen, die begünstigt sind, im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren eine zusätzliche Abschreibung von jährlich bis zu 5 Prozent – also insgesamt bis zu 20 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage. Das bedeutet nicht, dass sich die Steuerlast um 20 Prozent reduziert – die Abschreibung mindert vielmehr die steuerpflichtigen Einkünfte.
Für Neubauten, für die der Bauantrag beziehungsweise die Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 gestellt wurde, gelten wichtige Voraussetzungen: Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen 5.200 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten. Als Bemessungsgrundlage für die Sonder-AfA werden maximal 4.000 Euro je Quadratmeter berücksichtigt. Darüber hinaus muss die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Kaufen Sie eine Neubauwohnung, muss der Erwerb für die Sonder-AfA grundsätzlich spätestens bis zum Ende des Jahres erfolgen, in dem die Wohnung fertiggestellt wurde.
Die steuerliche Wirkung kann noch attraktiver ausfallen, wenn zusätzlich die degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG genutzt wird. Dabei können jährlich fünf Prozent des jeweiligen Restwerts des Gebäudes abgeschrieben werden. Voraussetzung hierfür ist unter anderem, dass der Herstellungsbeginn bzw. der rechtswirksame Vertragsabschluss beim Kauf nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 liegt. Bei einem Erwerb muss die Immobilie zudem grundsätzlich bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden.
Die degressive AfA kann mit der Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG kombiniert werden. Dadurch können insbesondere in den ersten Jahren vergleichsweise hohe Abschreibungsbeträge entstehen. Diese mindern die steuerpflichtigen Einkünfte aus der Vermietung und können, abhängig von der persönlichen steuerlichen Situation, zu einer geringeren Steuerbelastung führen.
