Hauskauf: So ist der Ablauf mit der Volksbank Hochrhein Immobilien

1. Einigung schriftlich fixieren

In einer schriftlichen Absprache, die oft als „Reservierung“ oder „Absichtserklärung“ bezeichnet wird, werden zentrale Eckpunkte festgehalten.

• Kaufpreis
• geplanter Übergabetermin
• übernommenes Inventar (Küche, Markise etc.)
• Kostenregelungen
• ggf. Miet-/Nutzungsvereinbarungen bis zur Übergabe

Wichtig: Dies ist noch nicht rechtlich bindend. Ein Immobilienkauf wird erst durch die notarielle Beurkundung wirksam.

2. Finanzierung sichern und Unterlagen vollständig bereitstellen

In dieser Phase wird der Kauf konkret: Jetzt gilt es, die finanziellen Grundlagen zu festigen und alle erforderlichen Unterlagen zusammenzutragen. Dies ist ein zentraler Schritt für Käufer und Verkäufer, um einen reibungslosen Ablauf bis zur Beurkundung sicherzustellen.

Für Käufer: Sobald die Entscheidung für eine Immobilie gefallen ist, sollte die Finanzierung final abgesichert werden. Dazu gehört, die Finanzierungszusage der Bank verbindlich zu machen, also den Darlehensvertrag zu unterschreiben. Gegebenenfalls sind auch Fördermittel zu beantragen oder zu bestätigen.

Es ist außerdem wichtig, Eigenkapitalnachweise und alle weiteren geforderten Dokumente für die Finanzierung fristgerecht bereitzustellen. Nur so kann die Bank die Auszahlung später zügig freigeben.

Viele Käufer nutzen diese Phase auch, um bei Bedarf einen Gutachter zu beauftragen oder eine technische Prüfung durchzuführen. Eine fachkundige Einschätzung kann zusätzliche Sicherheit geben, insbesondere bei älteren Objekten oder besonderen Bauweisen, auch wenn bereits Besichtigungen stattgefunden haben.

Für Verkäufer: Damit der Notar den Kaufvertragsentwurf erstellen kann, benötigt er vollständige Objektunterlagen. Der Verkäufer stellt daher alle wichtigen Dokumente zusammen, darunter:

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte bzw. Lageplan
• Baupläne und Baubeschreibung
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Unterlagen zur Eigentümergemeinschaft (bei ETW), z. B. Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen
• Nachweise über Sanierungen, Modernisierungen oder Wartungen
• Mietverträge und zugehörige Unterlagen, falls die Immobilie vermietet ist

Diese Vorbereitungen schaffen Transparenz für beide Seiten, ermöglichen es dem Notar, den Vertrag rechtssicher zu gestalten, und verhindern Verzögerungen im weiteren Ablauf.

3. Notar auswählen & beauftragen

In der Regel schlägt der Käufer den Notar vor und trägt auch die Notarkosten.

Dieser erhält die Eckdaten und Unterlagen und erstellt daraus den Kaufvertragsentwurf.

4. Kaufvertragsentwurf prüfen

Der Notar sendet beiden Parteien den Vertragsentwurf zu. Jetzt ist es an der Zeit, diesen sorgfältig zu prüfen – ggf. mit der Bank, dem Steuerberater oder dem Anwalt.

Wichtige Prüfpunkte:

• korrekte Bezeichnung der Immobilie (Grundbuch)
• Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Übergabetermin
• Sachmängelhaftung / „Kauf wie gesehen“
• Inventar
• Regelungen zu Lasten, Nutzungen, Mietverhältnissen
• Löschung alter Belastungen (z. B. Grundschulden)

5. Notartermin: Beurkundung

Der Vertrag wird verlesen, Rückfragen werden geklärt und Änderungen werden eingearbeitet.

Mit den Unterschriften aller Beteiligten entsteht der rechtlich wirksame Kaufvertrag.

6. Auflassungsvormerkung: Sicherung des Käufers

Der Notar veranlasst die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Diese schützt den Käufer, da die Immobilie nun nicht mehr an Dritte veräußert oder belastet werden darf.

7. Behörden & Genehmigungen: Wichtige rechtliche Voraussetzungen

Nach der Beurkundung prüft der Notar, welche behördlichen Genehmigungen oder Bestätigungen erforderlich sind, und holt diese ein. In den meisten Fällen gehört dazu das Negativzeugnis zum kommunalen Vorkaufsrecht, mit dem die Gemeinde bestätigt, dass sie ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.

Je nach Art und Lage der Immobilie können weitere Genehmigungen erforderlich sein, beispielsweise bei Sanierungsgebieten, landwirtschaftlichen Flächen oder Erbbaurechten. Der Notar klärt diese Punkte im Vorfeld, damit der Kaufpreis später rechtssicher fällig gestellt werden kann und die Eigentumsumschreibung vorbereitet wird.

8. Kaufpreisfälligkeit: Fälligkeitsmitteilung

Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn alle im Kaufvertrag genannten Voraussetzungen erfüllt sind. In der Regel zählen dazu die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Klärung des kommunalen Vorkaufsrechts sowie das Vorliegen sämtlicher Löschungsunterlagen zu bestehenden Belastungen des Verkäufers. Sobald diese Punkte erfüllt sind, stellt der Notar eine Fälligkeitsmitteilung aus. Erst ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer den Kaufpreis überweisen.

9. Kaufpreiszahlung & Finanzierungsabwicklung

Der Käufer überweist den Kaufpreis oder ruft das Darlehen ab.

Bei Finanzierung wird in der Regel eine Grundschuld bestellt (zusätzlicher oder kombinierter Notartermin).

10. Besitzübergabe

Zum definierten Übergabetermin findet die Übergabe statt:

• Schlüsselübergabe
• Übergabeprotokoll
• Ablesen der Zählerstände
• Übergabe relevanter Unterlagen

Ab diesem Zeitpunkt gehen Lasten und Nutzen auf den Käufer über.

11. Eigentumsumschreibung

Nach Zahlung und Erfüllung aller Bedingungen veranlasst der Notar die Umschreibung im Grundbuch.

Zuvor setzt das Finanzamt die Grunderwerbsteuer fest und stellt erst nach deren Zahlung die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.

12. Nachlauf: Löschungen, Versicherungen, Meldungen

Nach der Kaufpreiszahlung sind mehrere organisatorische Schritte erforderlich. Der Notar veranlasst die Löschung alter Grundschulden im Grundbuch und trägt, sofern eine Finanzierung besteht, neue Sicherheiten ein. Parallel dazu wird die Gebäudeversicherung entweder angepasst oder vom Käufer übernommen, je nach vertraglicher Vereinbarung. Zudem erfolgt die Ummeldung bei allen relevanten Stellen, wie beispielsweise Versorgern, der Gemeinde und der Wohnungseigentümergemeinschaft. So geht die Immobilie vollständig und ordnungsgemäß auf den neuen Eigentümer über.